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确认收入时三大税种会计处理和税务处理

（一）增值税的会计处理和税务处理

1.会计处理

参照财政部发布的财会〔2016〕22号文规定，房地产企业满足了国内会计准则关于确认收入的条件时，会计财务处理应借记“预收账款”科目并进行客户明细核算，贷记“主营业务收入”并按项目分期或产品明细核算，同时贷记“应交税费—应交增值税（销项税额）”科目。作为房地产开发企业成本组成重要内容的土地成本，在目前国有土地使用权出让相关规定下，企业合法取得土地过程中无进项税抵扣专用凭证，可凭省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据，在纳税义务发生时依法扣除税额。按照扣除的税额会计账务处理借记“应交税费—应交增值税（销项税额抵减）”科目，贷记“主营业务成本”或“开发成本”科目。预缴的增值税从“应交税费”科目之“预交增值税”明细科目结转到“未交增值税”明细科目。月度终了将应交未交的增值税进行结转，借记“应交税费—应交增值税（转出未交增值税）”科目，贷记“应交税费—未交增值税”。企业当月交纳本月的增值税，会计账务处理记入“应交税费—应交增值税（已交税金）”科目的借方，贷记“银行存款”科目；当月交纳以前各期尚未交纳的增值税，记入“应交税费—未交增值税”科目的借方，贷记“银行存款”科目。

2.税务处理

计算增值税时按照18号公告的规定，房地产公司销售本企业开发的产品采用一般计税方法计税的，企业收到的全部房价款以及价外费用，扣掉对应的土地价款后的余额作为销售额，此处注意销售额与会计上的销售收入的区别。遵循《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》规定，文件列举了纳税人比照对外销售处理的情形，其中房地产企业将自行开发的产品无偿转让给其他单位或者个人的，除用于公益事业外等同于对外销售。对于增值税“视同销售”收入金额的确定，需按照税法规定以企业Z近时期销售同类商品房的平均价格推定，或按照其他同类纳税人Z近时期销售同类型商品房的平均价格推定；或按照组成计税价格确定。企业正常销售和“视同销售”合计汇总计算的销售收入，扣掉对应的土地价款后的余余额作为销售额，用公式表示为：（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+增值税适用税率）=增值税计税销售额。