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摘要：房地产业在拉动国民经济的同时，也因相关法律的不健全而导致欺诈违规现象的发生,给广大购房者经济、精神带来极大损害，成为社会舆情热点。消除商品房欺诈销售行为需从管理、广告、保障消费者权益等角度出发,制定和完善相关法律，减少欺诈现象的发生，使商品房销售行为在法律框架下健康发展。

关键词：房地产；商品房；销售欺诈；欺诈手段；法律规制

一、商品房销售中欺诈行为的构成要件

1.实施欺诈行为的行为人必须具有欺诈的故意

欺诈的故意是指行为人以故意的主管形态采用虚构的故事或者对受害人隐瞒真相的方式，使得受害人产生错误的认识并做出错误的意识表示。所以在行为人的主观层面上是具有直接故意或间接故意的意识，行为人主观上已经认识到该行为能够致使其他人遭受财产及其他损害而仍然行之，故在主观层面可以认定行为人具有欺诈的故意。

2.实施欺诈行为的行为人必须有欺诈的行为

实施欺诈行为的行为人在客观层面做出了欺诈的行为，使得对方陷入了错误的认识。在商品房买卖中，卖方对房屋进行虚假的描述或者隐瞒特定房屋的抵押担保或贷款等负担性义务，使得买房人陷入了错误的认识，并且基于错误的认识而做出了错误的意识表示。

3.被欺诈的买方必须因为行为人的欺诈行为陷入错误的意识

被欺诈的买房者因为行为人的虚假陈述或隐瞒事实的行为陷入错误的意识，并且基于该错误认识做出了相应的意识表示，最后导致房子的买方财产或其他遭受损失。如果买房人不是因为行为人的欺诈行为而是基于其他的原因而做出的意识表示和购买行为，则该行为不构成欺诈，不能将买房者遭受的损害结果归咎于行为人。