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摘要：文章阐述了我国留置权、合同法第286条、业主支付保证担保的有关问题，并认为不动产留置应是登记留置权而不是占有不动产。我国物权法应设立不动产的施工留置权，以解决工程拖欠款问题。

关键词：物权法 不动产留置 施工留置权 工程拖欠款 工程担保

2005年7月10日，全国人大常委会公布了《中华人民共和国物权法(草案)》(下称物权法草案)，向社会公开征求意见。作者认为物权法草案应设立不动产施工留置权，以解决工程拖欠款问题。本文就此进行探讨。

1承包人优先受偿的法律性质问题

我国《合同法》第286条:“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”

关于承包人优先受偿的法律性质，学术界一直争论不休，主要有三种观点:一是法定抵押权说，二是优先受偿权说，三是留置权说。这种争论持续了许多年。由于法理模糊，《合同法》第286条的施行步履维艰。

2002年6月27日《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”

这样的司法解释引发了更多问题。例如，有些业主自行采购材料设备，因为供应商没有优先受偿权；有些银行不愿意办理不动产抵押贷款业务，因其受偿权劣于承包人。而成功拍卖业主工程的案例也不多见。