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摘要：我国全面实施营改增后，房地产行业被纳入增值税体系，对房地产开发企业各税种，尤其是增值税、企业所得税和土地增值税在会计处理和税务处理上影响非常大。针对上述三大税种就房地产开发企业中的一般纳税人销售收入在会计处理和税务处理上的差异进行初步研究，希望对会计实务工作者有所帮助。

关键词：房地产企业；计税销售收入；会计账务处理；税务处理

引言

全国人大于1997年发布了《中华人民共和国城市房地产管理法》，同年11月国务院颁布了《城市商品房预售管理办法》详细规定了商品房预售条件、开发商申请办理预售证所需提交材料、违规处罚等细则。这些预售法规和制度的出现，使预收账款成为房地产开发企业在项目开发过程中资金来源的重要保障，无疑解决了企业资金占用大、融资渠道少等问题，加速了资金周转。全面营改增实施至今已经三年有余，最早的房地产新项目经历了预售、竣工和商品房交付，基本满足了会计准则规定的确认收入的条件，意味着增值税纳税义务发生，并经历了两个年度所得税汇算清缴，逐步进入土地增值税清算阶段，本文以房地产开发企业中的一般纳税人采取一般计税方式为例，分析其财税处理在预账款和收入确认两个阶段的差异。

一、预售阶段的会计处理和税务处理

房地产开发企业销售期房，与购买方签订《商品房销（预）售合同》，我国《企业会计准则第14号—收入》规范了收入确认原则，房地产企业在履行了合同中约定的交房义务，即购买方取得商品房控制权时确认收入。企业收取的预售房款不能满足收入确认的条件，其账务处理在“预收账款”科目下设客户明细核算，借记“银行存款”科目，贷记“预收账款”科目。

（一）预缴增值税的会计处理和税务处理

1.会计处理

会计账务处理以《增值税会计处理规定》（财会〔2016〕22号）为依据，房地产公司在预先缴纳增值税时，会计账务处理为借记“应交税费—预交增值税”，贷记“银行存款—**银行”。等到满足纳税义务节点时，会计记账从“应交税费—预交增值税”明细科目结转到“应交税费—未交增值税”明细科目。

2.税务处理

房地产企业预售本公司开发产品在纳税处理时执行《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》，该文件是国家税务总局于2016年发布的第18号（以下简称18号公告），一般纳税人销售本企业所开发的房地产项目收取预收款的，在收到预收款时依照3%的预征率预先缴纳增值税，预收款÷（1+增值税适用税率）×3%=应预缴税款。