由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”，自2004年开展中国房地产品牌价值研究以来，已持续进行了五年，研究成果引起了社会各界的广泛关注，对巩固企业品牌形象、提升品牌忠诚、强化行业地位发挥了重要作用。

中国房地产TOP10研究组在总结2004-2007五年研究经验的基础上，进一步完善了2008中国房地产品牌价值研究的方法体系。9月20日-21日在北京五洲皇冠假日酒店举办的“2008中国房地产品牌价值研究成果发布会”以及同时召开的“中国房地产品牌发展高峰论坛”，将为中国房地产企业在新的市场环境下如何进行品牌定位和科学管理带来新的启示。

以下是中共中央党校经济学部副主任、中共中央党校经济研究中心秘书长韩保江先生在发布会上的发言：

当前中国的经济发展受世界经济的影响，就中国来讲应该是扑朔迷离，如何把中国经济看清楚，从三个方面讲一下。一个是把世界对中国经济的影响以及因素梳理一下。从去年美国次贷危机以来，次贷负面的影响，由开始局限在美国，现在向世界各国蔓延，特别是与美国经济密切联系的西方国家，最近雷曼兄弟国际集团、美菱这一系列的金融地震，对整个世界经济的不确定性，对整个西方经济的影响是明显的。欧元区与日本半年经济报出来后，发现所有发达国家都处在零增长或者负增长边缘，在这样的因素下如何看它的影响。

当前世界对中国经济的影响主要三个方面，一个方面是次贷对世界经济的拖累。上午听到一些学者把次贷是什么东西给大家讲过了，次贷是美国细分市场中，对信用不佳的人形成的房贷市场，有鲜明的标准，美国发放房贷有三个标准，一个综合性评分，一个负贷水平，还有是他的资料是否齐全，三个标准在美国次贷市场上划分为优质市场。美国去年房贷市场最火爆的时候，大的房贷总规模在10万亿，优质房贷占80%，第二类是优质与次贷之间，大概占5%左右，5千亿左右。我们关注的次级房贷，信用水平低于660分，负债率55%以上，按揭成分大于85%，称为次级房贷。这在美国应该属于下九流，或者收入不太稳定、信用不太好，这些人形成的房贷。

这个房贷为什么在美国火起来，我们分析应该有四个原因，一个是美国人购买房子的欲望非常强劲，第二美国为了刺激经济长期采用低利率政策，使得房贷融资成本相对较低，这也是刺激房贷膨胀的重要原因。第三也是根本原因，美国房地产价格在05年之前，或者05、06年的时候，一直高居不下，使得房地产本生不仅具备了居住的性质，很重要程度具有了投资性。在这种情况下，刺激一些收入不高，并且信用不好的人敢于进入特殊商品的购买。第四个原因是它的金融管制，由于次级房贷市场的竞争，加上金融机构为了获得更多的贷款资源，扩大自己的贷款市场，放宽贷款的审查所导致的比较松动的贷款条件，也刺激了原本就没有贷款资格的人获得了很大的贷款支持。

正是以上四个原因，使美国次贷非常活跃，但是次贷的活跃并不注定一定会暴发危机，它暴发危机的原因是什么呢？我们来看两个根本原因，一个原因是美国因为经济导致它的房地产不景气，房价下跌和在04年，多年采用低利率之后，采取加息政策所导致的融资成本上升，流动性减弱，是它的致命点。大家看美国房地产价格指数很高的时候，由于价格很高，导致美国人对住房投资的欲望。但是价格下跌，下跌很显然，直接影响它再融资的数量。

第二是它的加息环境，美国正好这个时候又处在加息的年份里，由于次贷，贷款时间为三十年，前两年或者三年一般是固定利率，三年后往往采用浮动计息方式，往往在利息低的年份，03、04年贷的房贷，到05年、06年就进入了在高利率情况下进行符市计息，导致贷款成本增加。这形成了一个循环，原来房价上涨时，审查比较放松，信用不好的人获得贷款，尽管提高了月供，因为房价上涨可以重新评估，从银行贷款获得更多的贷款，用新贷款还旧贷款，这个链条不断。但是在美国房价下跌的情况下，这个循环就崩溃了。这是房贷本生为什么出现问题的重要原因。房价下跌，加上加息环境，形成循环破裂，这埋下了次贷产生的根源，如果这种根源最初还是有限的，只是在房地产金融系统内部，那么好了，这样一种状况，就是第二个根源，次级放贷的证券化。

我给大家做了一个图，什么叫证券化，假定这是资产，经过面包师加工成各种各样可以再买卖的标准债券。这是原来的房地产贷款，特别是次级房地产贷款，经过面包师加工生产出这样的标准产品，按照收益率，越往下收益率越高，越往上信用水平越高，相应越收益率高的风险越高，收益率低的风险就低。大家想想，这样一种产品生产出来拿到市场去卖，对于不太懂金融的老百姓持有债券的人，就像老百姓到市场买白菜一样，什么便宜买什么，老百姓在这样的债券市场上，更多老百姓买了信用水平不太高的债券。原本都是次贷形成的垃圾贷款，打击贷款形成垃圾债券，大量被一些社会机构、保险机构所持有。如果你只来一轮证券化倒罢了，它又在原来次贷形成债券的基础上又请了加工师又进行了一次加工，就是原本不太好的债券经过再加工，又被社会买走。这种情况下，一次次证券化，一次次使后来形成的债券与原始债券越来越偏离。当某个链条出现断裂，那么就出现问题了。最初引发次贷的两大公司出现风险后，股价，最好的年份100多美金一股，跌的时候大概3、4元。

受房贷相关金融机构的影响，与它们相关的金融机构股市也跟着跌荡，股市跌荡反映到金融市场上，在这种跌荡面前直接冲击的是房地产。美国房地产销量在05年之后一路下滑，由于销售的下滑就导致美国直接经营房市大的公司受到影响。在这样的影响下美国房地产价格一路下跌。由于美国房地产是拉动效应很强的，是劳动密集型产业，由于房地产业不景气，美国实业就上去了，这就是次贷的链条。所以为什么引发一轮轮越来越糟糕的金融形势，就是受这链条影响。

因为美国人没有储蓄，他们经过靠稳定收入预期来获得消费来源，由于受次贷影响，首先资产贬值，住房贬值，手力持有的股票下跌，失业率提高，大大降低了美国人收入的预期，在收入不稳定的预期下，作为消费者很理性，那么就紧缩自己的收入。由于美国经济动力80%来自于消费，消费一紧缩，美国经济动力不充分，就为它后来的衰退带来了根源。今天早上布什发布关于美国金融形势演讲中用了这样一句话，说这次对美国的打击是几十年来最严重的一次经济危机，由于这种原因就很自然的使美国经济陷入非常糟糕的状态。由于美国次贷危机的不确定性也必然增大世界经济的不确定性。

大家看各种各样的信心指数，一路下跌。由于美国经济大概占世界经济的四分之一到五分之一，作为世界经济的发动机，美国一发力必然拖累世界经济。许多迹象表明，欧美、日本都出现不同程度的负增长，日本由于负增长，首相不得不离职。这次危机不仅带来经济的打击，对于政治的打击也很大。

另外看世界要看当前世界物价高涨的形势，目前石油价格高位运行，石油价格导致由于石油牵动的消费，生产资料带来的高位运行，这对世界的影响非常大。这是今年前第一季度全球大宗商品价格的涨价，大豆在03年比01年只涨了37%，08年涨了190%，小麦涨了260%，铝、原油都有大量增长。世界经济进入了七十年代以来再一次经济停滞和通货膨胀并行的时期，确实是影响世界经济最困难的时期。加上美元的发行和美元贬值，这种情况下联合国预测，今年乐观估计增长1.8%，由于中国是世界第二大贸易大国，净出口占60%以上，加上中国众多产品对于国际市场极高的依存程度，这样全球的通货膨胀不可能不输入到中国来。

看看大豆，99年进口量占国内消费量不到18%，现在已经接近70%，过去买豆油30，现在就要80、90元。石油进口的依存程度达到60%，这样高价格、高依赖程度必然增加了中国的风险。前一段与军事方面专家座谈时，大家发现，特别是石油这个东西，石油对于中国的风险，有人说有三个问题要清楚回答出来才行。一个是油价这么高能否运得进来，说我们中国经济增长快，买得起。那么第二个问题，人家是否卖给你，由于中国的崛起，世界对中国的崛起原本存有疑虑，中国大量能源采购，包括到国外的油田开发，发达国家、发展中国家都有戒心。现在有人讲，即便你买得到，是否能运得起。现在进口1.7到1.8亿吨，80%从马六甲海峡运进来，大家看看地图就知道，几乎都是美军基地，不算海盗，加伤害到，马六甲运输风险很大。所以军事专家说，尽管我们经济很发达，但是美国人卡着中国人脖子在游戏。

中国经济的特点还是很鲜明的，一个特点是我们平常讲的基本面，就是经济的快速增长仍然是我们主要的趋势，尽管现在受次贷危机的影响，但是支持这一轮高速增长的条件还是非常雄厚的。中国经济增长，其中包括房地产，推动这一轮增长我看四个原因，一个原因就是中国居民消费结构的快速升级，这一轮拉动经济的升级跟前三轮拉动经济成长的动力是不一样的。八十年代初推动中国经济增长靠吃，农业的发展，到八十年代末期、九十年代初期是靠穿，靠轻纺工业，到九十年代后期，二十世纪初，是住与行。大家可以想想，在上一轮拉动经济靠冰箱彩电，我们算一下冰箱彩电钢材加在一起五百斤，现在一辆汽车至少一吨钢材，进入汽车消费时代，很显然对经济拉动作用很大。

像欧美汽车普及率大概80%，中国汽车普及率每百户家庭只有4.8部，我们不要说达到70%到80%，中国达到20%，中国需求的市场还是很强的。加上住宅建设，所以产业的支撑非常强。另外支撑这一轮经济增长的还有一条，信息化。九十年代我一个同学下海，最初买一个大哥大，十年后的今天，一个普通农民，普通的市民都可以消费，而且消费的依赖性，有人说现在人没有了手机，几乎像没有了半个灵魂，所以它对整个经济的支撑很大。第三个支撑是我们政府城市化的加快，我们按照小康社会的标准，人均住房面积35平米，现在城市五亿人中，平均住房面积才26到27平米，即便城市5亿人实现小康社会，还要增大8到9平米，你算一下5亿人，至少有40亿平米。现在每年房地产供给量在5亿平米，先有人达到小康水平，至少要盖八到九年的房子。在未来二十年里，中国还有三到四亿人进城，试想三到四亿人进城，如果达到30平米到35平米，至少还要有100亿平米的房子需要盖，一年5亿，一年就需要20年。所以城市化、工业化对中国经济的支撑非常强。

第四是支撑中国经济发展所有的条件，现在我们都非常充足，你说资本，现在中国是世界上资本最充裕的国家，我们银行居民储蓄18万亿，加上26万亿的企业存款，大概40多万亿银行储蓄。加上1.8到1.9万亿的外汇储备，把这些都变成货币供应量的话，中国现在最不缺的就是资本，只要有好项目，好机会，有资本。这跟七十年代末期、八十年代、九十年代截然不同。另外我们有成熟的经济，美国一个生产线搬过来，八个月可以准时生产，质量并不比美国差。再加上中国廉价劳动力，这些条件支撑着中国快速发展，即便现在有些调整，我说这种趋势没有办法改变。

另外经济效益好，第三是居民实惠多，只要我们政策调整对，老百姓购买越多，购买力越强，那么支撑内需越足够。令爱进出口增长后劲足，三十年来我们把基础设施建设，一些基础产业的发展，达到了空前水平。印度总理辛格到北京来访问，他看多中国基础设施后非常感慨，印度要追赶中国，说万事俱备之欠东风，说现代化国家所有条件都具备，我是民主国家，我讲英语，另外我软件业、信息业发达，但是我欠缺的东风是基础设施的改善，我几乎做不到中国这个水平。为什么？他说共产党可以集中力量办大事，我办不了。他也看到很多印度的缺陷，但是解决不了。这我感觉我们后劲，从基础产业到基础设施的改进，为中国的发展奠定了基础。

所有这些原因会聚到世界各大投资机构，中国经济还能够保持一个相当的水平，特别是08年，估计最低也在10%左右，不会太低。但是中国经济有问题。第一通货膨胀压力很大，尽管现在有所回落，但是这种回落的基础并不牢靠。第二投资过热，信贷投放过多，顺差过大，储备过多的问题依然严重。另外股市振荡，房市出现新的问题，我们股市几经跌荡，在一系列政策刺激下，现在刚刚回到2200点左右。第四是自然灾害带来的不确定性增大，中小企业倒闭所引发的失业矛盾在加剧。

如果这是表面问题，其实还有很多深层次问题需要我们解决，一个问题是三农问题，中国人吃饭的问题还是天大的问题，由于农民收入水平高低导致内需不足，这些矛盾依然是我们经济生活中最突出的矛盾。第二区域发展不协调，区域差距扩大，区域矛盾日益突出。前一段时间我们到贵州，贵州很多干部声讨广东干部，说西电东输，污染了我们自己，你们赚了这么多财政收入不给我们补贴一些，贵州是全国收入水平最低的省份。

第三经济发展不平衡，民生问题尖锐。第四人与自然发展不平衡，环境污染严重，经济发展与环境承载能力下降的矛盾突出。全球污染最严重的30个城市，中国21个。污染像农村渗透，由于环境问题引发的民生社会冲突。因此环境恶化更我们经济发展带来很大的压力，无论是水土流失，二氧化碳的排放，我们居世界前列，这些问题不解决确实会使问题越来越严重。特别是三鹿奶粉事件，总书记说，地方官员麻木不仁，商家丧心病狂。另外结构不合理，自主创新能力低，发展方式粗放。

这是中国人均资源占有状况，这是中国产业结构状况，第三产业发展很少，包括房地产在内的第三产业发展也很少。06年我们大概占GDP比重占全球5.5，能源资源消耗占15%。这种情况下，中国未来发展如何走，很显然不能按照老黄历，也不能按照外国的模式走。发达国家往往把他们的环境标准强加给我们，我们恐怕不能简单接受，但是怎么发展，按照未来发展客观的要求，中国必须加强科学发展观的教育。今天上午温总理做的报告，意思是马上要进行非常强有力的科学教育实践活动，必须要提高认识。

在这种形势下，科学发展观指导下，中国总得政策走势，提出一保一防新部署，保障经济增长，同时不会暴发通货膨胀，如何平衡好，我们认为要想平衡好这种关系，关键要看以下几个方面加大投入，一个要推行城乡一体化建设。下一步城乡一体化中，房地产发展选择也确实需要研究。特别是马上要召开三中全会，中心议题就是农村深化改革问题，在这改革中如何推进城乡一体，如何推进中小城镇的建设。

另外要着力转变增长方式，提高技术和管理的经济增长贡献率，优化提升产业结构。全球发展趋势是以服务业不断增长，高收入我们从67到72，低收入国家都占50%以上，我们还不如低收入国家合理。第三要着力区域协调发展，加快推进中部崛起。第四要着力提高自主创新能力，加快创新型国家。

这是全球价值链的分配，按照附加值来看，由下往上，环境是倒三角，在这种大环境里，我们如何取舍，这对我们的挑战很大。这是非常有名的微笑曲线，笑里藏着刀，你控制不好好处会被别人拿走了。这是我们的微笑，但是是苦笑，这说明我们产业分布非常不合理。

在这种状况下怎么办？就要解决科技投入的问题，要解决研发制度创新的问题，要解决创新人才的创新环境问题，我们创新环境不利于创新文化。第五着力节能减排，建立友好型社会。日本的节俭我们学习。另外着力扩大就业，健全保障制度，努力破解民生难题，第七着力提高居民收入，扩大内需。投资和消费比例非常不合理，第八要改革，第九要转变贸易增长方式。总而言之，中国经济问题很多，只要我们抱定科学发展的方向，采用积极有效的策略，我觉得中国经济发展前景是美好的。