2015年06月11日讯　2015年楼市在4、5月成交量激增作用下急速回暖，特别是330”新政以来，无论是新房还是二手房市场，成交表现均极为抢眼。

　　以2015年5月来看，上海全市商品住宅成交量已高达143万平方米，几乎可与2009年行情相媲美。与此同时，在中高端项目成交助推下，5月全市商品住宅成交均价再度突破3万元/平方米，为商品住宅交易有史以来第二次月度成交价突破3万元/平方米，并创下历史新高。

　　近年来，在楼板价不断被刷新的前提下，近期政策又对改善型需求利好，加之前期刚性需求已得到充分释放，而这部分刚需将逐步向改善过渡。

　　与此同时，2015年作为中国金融市场A股改革的元年，随着部分股民在股市获益，其意图通过购置不动产以分化投资风险，也将对商品住宅市场带来一定的拉动作用。综合以上因素推测，上海房价突破3万元/平方米或将成为今后一段时间的主旋律。

　　住宅用地价格上涨或将推动房价

　　上海楼市经过近十年的高速发展，土地市场存量也越来越少，近年来每一次的土地出让几乎都成为开发商的争夺战，从而推高开发商拿地成本，那么作为房价成本重要组成部分的地价走高也将会对房价产生推动作用。

　　从2006年至今上海住宅类用地成交楼板价的走势图可以明显地看出，近十年来上海土地楼板价呈现出逐步走高的趋势，从2006年的2169元/平方米上涨到今年的12447元/平方米，上涨了近6倍，涨幅着实惊人。虽然受限购影响，2011-2012年成交楼板价有所回落，但近两年上涨势头回升迅猛。而在楼板价近乎直线上涨的趋势下，对开发商在上海拿地具有较大考验。

　　商品住宅成交量虽波动明显近期均价稳中有涨

　　从上海近十年商品住宅月均成交量走势来看，除2008年金融危机和2011-2012年受限购影响外，近十年来商品住宅月均成交量基本能维持在80万平方米以上。

　　由于成交量受市场风向，特别是政策影响较大，近十年上海市商品住宅成交量也呈现出明显的波动状态，且波动幅度较大。波动最大的是2009年，受金融危机影响，2008年楼市急速下滑，在政府一系列救市举措下，2009年楼市大幅反弹，与2008年成交量相比，涨幅达到101%，楼市复苏极为明显。

　　楼市在成交量上波动极为明显，房价有所波动，基本上表现出平稳上扬的趋势。2006年至今，楼市成交价格呈现出阶梯式上涨趋势，且年度同比涨幅均上涨，最大增幅不超过35%，特别是近五年来，增幅波动较为稳定，基本保持在10%以内，表明价格有所稳定。其中2011年受限购影响，商品住宅成交量急速下滑至近年来的最低点，其成交均价与2010年相当。

　　政策利好：中高端购房需求加速入市

　　2015年开局以来，楼市利好政策不断。年初两会”政府工作报告中，明确指出2015年房地产政策将坚持分类指导，支持自住及改善型住房需求，促进房地产平稳健康发展。随后330”政策的出台，大大降低了二套房首付标准，同时宣布个人住房转让营业税免征年限由5年恢复至2年。紧接着上海市公积金新政出台，贷款额度加大，家庭最高可贷120万。

　　此外，在货币政策上也有明显放松，今年以来央行已实现两次降息、两次降准，都为楼市创造了宽松的资金环境。这一系列的楼市利好政策，在带动整体成交量上涨的同时，对改善型需求的释放也起到了至关重要的作用。

　　2015年以来，改善型需求较为旺盛，特别是330”新政后，二套房贷的松动和税费的减少对改善型需求的释放起到了极大的促进作用。中高端大户型改善产品逐渐取代刚需产品成为市场新宠。

　　从近一年走势来看，上海面积段在90-150平方米之间的商品住宅成交占比占据主导地位，2014年整体占比47%，今年占比则增加至近50%，涨幅较为明显。特别是自去年12月以来，90平方米以上的商品住宅成交占比基本稳居八成以上，月度平均占比达到82%，而去年1-11月月度成交占比仅为76%。

　　成交单价段方面，虽然3万元/平方米以下的商品住宅仍占据市场主流，但从近期走势来看，收窄之势甚为明显。特别是自今年3月以来，单价3万元/平方米以上的商品住宅成交占比呈现明显扩大之势，5月成交占比达到38%，与去年30%的成交占比相比高出8个百分点。

　　从成交总价段来看，300万以上的商品住宅成交占比基本呈阶梯式上涨趋势，今年300万以上的成交占比已占据整体市场的五成份额。月度走势上，去年300万以上的商品住宅成交占比基本在45%以下，今年均已超过这个幅度，并且5月300万以上的商品住宅成交占比已达到55%，与去年全年相比足足增长了一成。

　　上海新房均价站上3万元/平方米

　　刚性需求在经历了前些年的集中释放后已略显透支，而在当前政策对改善型需求的扶持下，中高端改善型需求将会集中涌现，5月的成交情况更是印证了这一观点。5月，上海单价5万元/平方米以上的商品住宅共成交了1153套，首次突破千套，成为有史以来最高点，且突破幅度明显，距离上一次历史最高点(2014年12月)足足多出273套，增幅高达31.0%。在中高端项目集中带动下，5月上海商品住宅成交均价为31832元/平方米，已破历史记录，超过去年12月的30016元/平方米高点，且涨幅高达6.1%。

　　然而，这或许仅仅是一个开始，从2015年6月3日上海土地拍卖会多家品牌房企争夺战可以看出，市场正步入全面回暖的上升通道，开发商拿地意愿也愈发强烈。而随着拿地成本的不断攀升，房价上涨的可能性也越来越大；并且随着中高端改善型需求日益旺盛，改善型置业将逐步取代刚需成为市场主流，今后上海楼市成交均价超过3万元/平方米或将成为常态。