原创 2017-11-25 文/六五一一 GPLP

2017年，黑石集团(NYSE：BX)旗下的基金又搞出了一件大事情——2017年6月2日，黑石集团颁布颁发，旗下房地产基金同意将控股的物流公司Logicor以122.5亿欧元(约合137.5亿美元)出售给中投公司，这是中投有史以来的最大一笔交易，也是欧洲有史以来第二大规模的房产交易。

正是这场引人注目的交易，袒露了黑石集团的“生意经”。

黑石的房地产生意

公开资料显示，Logicor公司是黑石集团本身旗下的公司，2012年成立，总部为伦敦，定位为欧洲仓库资产，截至目前，Logicor已经拥有630家地产，覆盖了非洲大陆17个国家1360万平方米(1.46亿平方英尺)。

当然如果单独看待这样一个类似房地产的项目并没有多大投资价值，按照汤森路透最新的数据，2017年，全球房地产部门的并购额同比下降15%，降至1230亿美元。

但是如果放到整个社会大配景下，你就会明白黑石做的生意有多么精明——在电子商务不停崛起的全球配景下，亚马逊和它的同时代的电商需要大量的仓库覆盖，以便在最快的时间内把他们的产品送到消费者手中。

在中国，跨境电商也在高速发展傍边，数据显示，国内跨境电商类的第三方平台企业已超过5000家，通过各类平台开展跨境电子商务业务的外贸企业已超过20万家，好比阿里巴巴旗下的“淘宝海外”和“速卖通”两个出口平台就已覆盖220个国家和地区。

而据相关专家预测，跨境电商的交易额将会占据进出口额的豆剖瓜分，而跨境电商能否取得成功的关键是海外仓的办理和建设。海外仓的投资已是各大物流和海运企业布局的重点，甚至在2016年，中国政府工作陈诉傍边出现了海外仓三个字。

Logicor公司就是一个做海外仓储的公司，亚马逊、DHL是其客户之一，并且得益于电子商务及跨境并购，他们的业务高速发展，因为很多网店需要仓库来存放货物，，以便保证货物安适运送。

黑石集团欧洲房地产负责人Anthony Myers称：“在成为欧洲最大的物流地产公司之前，我们进行了50多次并购，最终才创建Logicor。”

因此，我们就不难理解中投大手笔收购这个公司的投资逻辑，那就是提前布局——据德意志银行的一份陈诉显示，欧洲优质仓库未来三五年内的年平均回报率将高达7.6%，事实也正是如此，在过去几年，像中投这样的投资者一直在全球范围内大肆购买房地产，他们意识到物流对现代商业的重要性。

商业地产咨询公司real Capital Analytics的数据显示，去年欧洲工业房地产市场的投资和物流设施的投资增幅最大，与2015年比拟增长了近8%，远超““其他工业”类另外增量增长，更形成鲜明对比的是，零售部门的数据同比降幅高达28%。

不过，值得一提的是，2007年5月20日，中投公司曾斥资30亿美元如果黑石集团，占黑石集团扩大后股份的9.37%，投资锁按期为四年。

作为股东之一，自然黑石集团与中投公司的交情不浅。因此，可以想象，作为投资机构，黑石集团在该起天价收购傍边也获利不菲，并且转手Logicor之后，黑石集团还将进一步

深入欧洲房地产其他市场，此次交易颁布颁发前，黑石集团曾颁布颁发，它们已关闭了一家专注于非洲大陆的新房地产基金的融资，这只基金的规模为78亿欧元，是“有史以来规模最大的欧洲房地产基金”。

这并不是黑石集团的第一次交易。

早些年，在美国也曾有类似公司，好比有一家名叫IndCor的公司，也从事类似业务，后来，该公司以超过80亿美元的价格出售给新加坡主权财富基金新加坡政府投资公司。

看起来非常相似吧，对，这个名叫IndCor的公司也隶属于黑石集团，这个操作手法正是近年黑石集团的生意。

PE还是房地产?真正的黑石集团

其实，上述房地产生意只是黑石集团的业务之一。

关于黑石集团，所有人都知道，该公司成立于1985年，创始报答Peter G. Peterson和Stephen A. Schwarzman，总部设在美国纽约，主营业务为另类资产办理板块和财务咨询，目前办理着约2700亿美元资产，是全球最大的私募股权投资基金。

不过，作为PE之王的黑石集团，其主营业务到底是股权投资还是房地产投资?一直曾困扰了很多人。

2007年，据黑石集团的上市路演材料，黑石集团在私募股权、房地产和对冲基金投资领域优势明显，彼时，PE私募股权投资还是黑石集团的第一大投资部门，不过，2010年之后，黑石集团的房地产部门逐步壮大。

其中，2008年是一个重要的转折点。